Prodej zděděné nemovitosti - daně

Při prodeji zděděné nemovitosti se nevyhnete dani z nabytí nemovitých věcí a může se vás týkat i povinnost podat přiznání k dani z příjmů fyzických osob podle § 10 zákona o daních z příjmů a to i v případě, kdy jste prodali nemovitost za cenu rovnou nebo nižší než je cena uvedená v dědickém usnesení.

Daň z nabytí nemovitých věcí.

     V případě prodeje zděděné nemovitosti je prodávající poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí. Základem daně z nabytí nemovitých věcí je kupní cena nebo cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu. Použije se ta, která je vyšší. Kupující je u daně z nabytí nemovitých věcí ručitelem.  V kupní smlouvě si můžete ujednat, že plátcem daně z nabytí nemovitých věcí bude kupující. Daň z nabytí nemovitých věcí se přiznává a hradí tomu finančnímu úřadu, pod který spadá katastrální území, na kterém se převáděná nemovitost nachází.

Daň z příjmů fyzických osob, osvobození od daně.

     Pravidla pro zdaňování příjmů z prodeje zděděné nemovitosti jsou uvedena v § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů. Zde je uvedeno, že od daňové povinnosti jsou osvobozeny příjmy z prodeje nemovitostí, pokud doba mezi jejich nabytím a prodejem je delší než pět let. Při prodeji nemovitostí nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem (manželkou), se doba pěti let zkracuje o dobu, po kterou zůstavitel či zůstavitelé nemovitost prokazatelně vlastnili.  Přímými příbuznými jsou např. rodiče a děti, prarodiče a vnuci,  apod. Prodáme-li zděděnou nemovitost, která nesplňuje podmínky pro osvobození od daně z příjmů, vzniká nám tzv. ostatní příjem. Základem daně zde bude příjem dosažený prodejem nemovitosti snížený o její cenu stanovenou podle oceňovací vyhlášky ve znění platném ke dni nabytí, dále daň z nabytí nemovitých věcí a různé poplatky spojené s jejím prodejem (odměna realitní kanceláři apod.).

Zákon o dani z příjmů upravuje daňovou povinnost kato:
(1) Daňové přiznání je povinen podat každý, jehož roční příjmy, které jsou předmětem daně z příjmů fyzických osob, přesáhly 15 000 Kč, pokud se nejedná o příjmy od daně osvobozené nebo o příjmy, z nichž je daň vybírána srážkou podle zvláštní sazby daně. Daňové přiznání je povinen podat i ten, jehož roční příjmy, které jsou předmětem daně z příjmů fyzických osob, nepřesáhly 15 000 Kč, ale vykazuje daňovou ztrátu.
(2) Daňové přiznání není povinen podat poplatník, který má příjmy ze závislé činnosti a funkční požitky podle § 6 pouze od jednoho a nebo postupně od více plátců daně včetně doplatků mezd od těchto plátců (§ 38ch odst. 4). Podmínkou je, že poplatník podepsal u všech těchto plátců daně na příslušné zdaňovací období prohlášení k dani podle § 38k, a vyjma příjmů od daně osvobozených a příjmů, z nichž je vybírána daň srážkou sazbou daně podle § 36, nemá jiné příjmy podle § 7 až 10 vyšší než 6 000 Kč.

Byt a rodinný dům.

     Příjmy z prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu (i souvisejícího pozemku), pokud jste v něm bydleli nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem, jsou osvobozeny podle § 4 odst.1 písm. a) zákona o daních z příjmů.

     Obdobně se postupuje také u příjmů z prodeje rodinného domu či bytu v případě, že v něm měl prodávající bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší dvou let a pokud použije získané prostředky na uspokojení vlastní bytové potřeby podle § 4 odst.1 písm.u) zákona o daních z příjmů.

Postupně nabyté podíly a prodej.

     Může se stát, že zdědíte podíl na nemovitosti, zbývající podíl koupíte od spolumajitele a pak nemovitost prodáte. V takovém případě platí, že daňi z příjmů podléhá jen ta část nemovitosti, která nesplňuje časový test.

Jak vyplnit daňové přiznání.

     Příjem z prodeje nemovitosti patří do § 10 zákona. Příjmem rozumíme nikoliv výnos ( rozdíl mezi prodejní a nabývací cenou ) - příjmem je cena, za kterou jsme nemovitost prodali. Prodej zděděné nemovitosti  zakládá povinnost podat daňové přiznání i v případě, kdy je výnos záporný, t.j. prodal jsem za méně než jsem zakoupil a nebo prodejní cena je menší než hodnota zděděné nemovitosti. Současná praxe je ale taková, že finanční úřad by udělil sankci za nepodání "nulového" daňového přiznání až poté, kdy by poplatník na výzvu k podání daňového přiznání nereagoval. Do výdajů lze zařadit mimo ceny nemovitosti, za kterou jsme ji nabyli (nebo dle znaleckého posudku při nabytí daru nebo dědického usnesení při nabytí dědictvím) i náklady spojené s prodejem nemovitosti a daň z nabytí nemovitých věcí. Pokud se na poplatníka vztahuje osvobození od daně, daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob z důvodu prodeje nemovitosti  nepodává.
Kupní smlouvu a dědické usnesení k daňovému přiznání nepřikládáme, stačí doma uschovat pro případ, kdy vás finanční úřad vyzve k doložení skutečností uvedených v daňovém přiznání.

Kolik stojí převod nemovitosti u notáře. 

Asi nikdo nepochybuje o tom, že převod nemovitosti je nejlepší řešit u notáře. Většina lidí ovšem považuje notářské služby za drahé a aniž by si tuto skutečnost ověřili, svěří právní záležitosti a úschovu kupní ceny advokátovi, případně realitní kanceláři (to je nejméně bezpečná varianta).  Abyste se správně rozhodli, přečtěte si náš samostatný článek na toto téma:

Kolik zaplatíte u notáře - můžete ušetřit