Notářská úschova

Notářská úschova je bezpečný způsob zajištění kupní ceny. Přijetí peněz do notářské úschovy, za účelem jejich vydání třetí osobě, je upraveno zákonem - notářským řádem. Peníze v notářské úschově jsou uloženy na samostatném účtu a jsou odděleny od osobního majetku notáře. Přijetí peněz do notářské úschovy je spojeno s notářským úřadem, který v případě smrti nebo odvolání notáře převezme jiný notář. Peníze v notářské úschově nemohou být zahrnuty do dědictví nebo exekuce na majetek notáře. Tím je institut notářské úschovy mnohem bezpečnější, než  je tomu v případě advokátní úschovy.

Notářská úschova – proč uložit peníze do úschovy

Při prodeji nemovitosti kupující zpravidla není ochoten zaplatit kupní cenu, dokud nebude zapsán jako nový vlastník do katastru nemovitostí. Prodávající zase nebude ochoten podat návrh na vklad, aby byl zapsán nový vlastník, dokud neobdrží své peníze. Takovou situaci elegantně a bezpečně vyřeší notářská úschova. Kupující prokáže, že je schopen zaplatit kupní cenu tím, že tyto peníze složí do notářské úschovy. Poté, kdy bude kupující zapsán jako nový vlastník, poukáže notář  prodávajícímu kupní cenu sníženou o částku daně z nabytí nemovitých věcí, kterou sice odvádí prodávající, nicméně kupující za zaplacení daně prodávajícím ručí. Jakmile prodávající doloží, že daň z nabytí nemovitých věcí zaplatil, obdrží i zbytek kupní ceny. Někdy smluvní strany požadují, aby notář poukázal částku daně z nabytí nemovitých věcí přímo na účet finančního úřadu. Je třeba říci, že teoreticky tento požadavek není zcela v pořádku. Důvod je ten, že notář vyplácí peníze třetí straně, která není účastníkem protokolu, byť s tím jak složitel, tak příjemce souhlasí.  Praxe se v tomto směru nicméně vyvinula tak, že notáři tento požadavek akceptují. Jiná situace nastane v případě, kdy je v kupní smlouvě ujednáno, že plátcem daně z nabytí nemovitých věcí je kupující, pak se samozřejmě prodávajícímu poukazuje nesnížená částka kupní ceny.

Službu úschovy kupní ceny nabízejí i realitní kanceláře, banky a advokáti. Svěření peněz realitní kanceláři je obecně považováno za velmi rizikové. Proto realitní kanceláře spolupracují s advokáty. Advokátní úschova je klienty realitních kanceláří akceptována a cena za advokátní úschovu je cenou smluvní. Advokáta si zpravidla nevybírá klient, nýbrž realitní kancelář. Má to svá rizika - viz:  článek na stránkách České advokátní komory  Pokud pomineme existující riziko ukradení peněz advokátem, musíme počítat s tím, že pokud advokát náhle zemře, budeme muset uplatnit nárok vůči jeho dědicům. Ještě horší situace nastane, pokud majetek advokáta skončí v exekuci. Zavedená a stabilní banka je považována rovněž za místo bezpečné úschovy kupní ceny, nicméně smlouvu s vámi sepisuje zaměstnanec banky, většinou podle připraveného vzoru. Kupní smlouva a úschova kupní ceny jsou natolik související právní úkony, že není rozumné je oddělovat. Často je třeba dořešit různá úskalí konkrétního případu. Proto je vhodné zvolit takovou právní službu, která je poskytována kompletně, s vysokou odborností a zárukou.V tom nemají notáři mezi ostatními právními profesemi konkurenci. Je to dáno především tím, že  přijímání notářské úschovy je považováno za notářskou činnost, za kterou ručí stát. Stejně tak je tomu i v případě kupní smlouvy ve formě notářského zápisu. Notářský zápis je veřejnou listnou a i tady za případné pochybení notáře při sepisování veřejné listiny ručí stát. Notář má přímý přístup do katastru nemovitostí a tak může v okamžiku podpisu kupní smlouvy zkontrolovat, zda například nepřišla dodatečně plomba od exekutora. Notář působí nestranně a snaží se předcházet sporům - t.j. zjistí relevantní právní skutečnosti a obě strany na ně upozorní. Uložením do notářské úschovy dochází vedle uložení do soudní úschovy také ke splnění některých závazků a nemůže být takto plnící účastník smluvního vztahu v prodlení. K tomu je však třeba dodat, že pokud závazek, jehož předmětem jsou hodnoty skládané do úschovy, nelze splnit, protože věřitel je nepřítomen nebo je v prodlení, nebo že složitel má odůvodněné pochybnosti, kdo je věřitelem, nebo že složitel věřitele nezná, pak nelze splnit závazek složením peněz do notářské úschovy a je třeba postupovat podle Zákona o zvláštních řízeních soudních, § 289 a násl. a využít úschovu soudní.

Pro případ úpadku banky, kde je veden samostatně vyhrazený účet pro každou úschovu, jsou notáři pojištěni. Pojistka zpravidla odpovídá částkám 35 až 50 mil. Kč. Je sice pravda, že toto pojištění nekryje případ zpronevěry peněz notářem, ovšem za celou historii svobodného notářství se takový případ nestal. Navíc současná právní úprava, která stanoví odpovědnost státu za notářskou činnost a tedy i za notářskou úschovu, dává složiteli větší právní jistotu (nelze však doložit judikaturou - jak uvedeno, takový případ se nikdy neřešil ).  

Notářský tarif preferuje variantu souběhu úkonů sepsání kupní smlouvy a přijetí notářské úschovy tak, že na notářskou úschovu v tomto případě poskytuje slevu 90 %. Další posun nastal od 1.1.2014, kdy notářský tarif snížil i odměnu notáře za sepsání kupní smlouvy notářským zápisem o 1/3.   Odměna notáře za přijetí peněz do notářské úschovy  nemůže být navýšena o úroky, které "přirostly" na účtu úschovy v bance. Jiná praxe je u advokátů. Advokáti si v úschovách většinou sjednávají, že vydají pouze předmět úschovy, úroky jim budou náležet jako součást odměny.

Notářská úschova – postup

O přijetí peněz do notářské úschovy za účelem jejich vydání třetí osobě sepíše notář protokol, kde bude přesně stanoveno, komu a za jakých podmínek budou peníze vydány a komu náležejí úroky. Sepsání protokolu bylo dříve možné až ve chvíli, kdy byly peníze připsány na účet notářské úschovy. Často bylo těžké lidem vysvětlit, proč mají převést peníze na účet notáře předem, aniž by byly známy podmínky jejich vydání. Obvykle se to řešilo ustanovením v záznamu o žádosti o přidělení účtu úschov tak, že se notář zavázal vrátit peníze včetně přirostlých úroků složiteli například do 14 dnů od složení, pokud nebude podepsán za účasti příjemce a složitele protokol o notářské úschově. Od 1.1.2014 změnou notářského řádu je nově umožněno sepsání protokolu o úschově i v situaci, kdy peníze na účtu úschovy ještě nejsou a složitel se pouze zavazuje je ve stanoveném termínu na speciální účet vložit. Souběžně s notářskou úschovou se zpravidla sepisuje i kupní smlouva. Je třeba , aby podmínky uvedené v  protokolu přijetí notářské úschovy byly identické s podmínkami uvedenými v kupní smlouvě. V okamžiku vydání peněz z notářské úschovy notář rovněž sepíše protokol o vydání úschovy. Tyto protokoly jsou ve spisové agendě notáře, kterou v případě ukončení činnosti notář předává svému nástupci. Záznam o přijetí a rovněž o vydání úschovy se provádí rovněž elektronicky a to v aplikaci, kterou spravuje Notářská komora České republiky. 

Notářská úschova – cena

Odměna notáře za notářský úkon přijetí peněz za účelem jejich vydání třetí osobě je stanovena vyhláškou a činí:

 z prvních 100 000 Kč tarifní hodnoty .............................................1,2 %,

z přebývající částky až do 500 000 Kč tarifní hodnoty .....................0,6 %,

z přebývající částky až do 1 000 000 Kč tarifní hodnoty ..................0,4 %,

z přebývající částky až do 10 000 000 Kč tarifní hodnoty ................0,2 %,

z přebývající částky až do 30 000 000 Kč tarifní hodnoty ................0,1 %,

nejméně 1000 Kč.

Pokud notář přijal notářskou úschovu v souvislosti s kupní smlouvou, kterou sepsal notářským zápisem, pak ušetříte 90 %, neboť odměna notáře činí jen 10% z vypočtené částky.

Uveďme alespoň dva příklady celkových nákladů za právní služby notáře při převodu nemovitosti.

1.   Vesnické stavení za 1 mil. Kč:      Kupní smlouva:   6.533 Kč / Notářská úschova:    560 Kč

( Samotná notářská úschova bez smlouvy by vás přišla na 5.600 Kč, kombinace se smlouvou je tedy výhodná, neboť komplexní řešení je oproti úschově dražší jen o 1.493 Kč, což je cena, za kterou vám smlouvu žádný advokát nesepíše, přičemž získáváte notářský zápis - veřejnou listinu, která má větší právní sílu než obyčejná - tzv. "soukromá listina" opatřená ověřenými podpisy. )
 
2.   Městský byt za 2,5 mil. Kč:         Kupní smlouva    9.533 Kč / Notářská úschova:    860 Kč

K cenám je třeba připočátat DPH. V ceně notářského úkonu je i související právní porada. Vyhotovení návrhu na vklad nebo zastupování před katastrem nemovitostí je ovšem již účtováno samostatně. Tady notářský tarif připouští smluvní volnost (tyto úkony nejsou notářskou činností a nejsou proto tarifikovány sazbou). Podpůrně se používá  advokátní tarif.  Notář vám tuto službu může nabídnout jako bonus zdarma, aniž by se dopouštěl porušení vyhlášky. Jde jen o to, takového notáře najít. Můžeme vám pomoci podle konkrétní situace, využijete-li aktivně naši poradnu položením dotazu

Svěřenecká smlouva

Svěřenecká smlouva je trojstranná smlouva, kterou uzavírá kupující, prodávající a notář jako správce svěřeneckého účtu. Správce vyplatí předmětnou částku poté, co jsou splněny podmínky stanovené ve svěřenecké, respektive v kupní smlouvě. Správce má výhradní dispoziční právo k prostředkům na účtu, s nimiž může nakládat pouze v souladu s podmínkami smlouvy, avšak zcela samostatně. V praxi to znamená, že i proti vůli svěřitele, tedy kupujícího, který by po uzavření takové smlouvy přestal mít o nemovitost zájem a požadoval například vložené peníze zpět. Zmocnění k dispozici s prostředky na svěřeneckém účtu je totiž zásadně neodvolatelné jak pro kupujícího, tak pro správce. Ve svěřenecké smlouvě se dále upraví, komu budou náležet úroky banky. 

Pokud notář uzavírá se smluvními stranami svěřeneckou smlouvu, pak nejde o notářský úkon ve smyslu § 2 notářského řádu. Proto notáři od 1.1.2014 už od této praxe upustili.

Notářská úschova – otázky a odpovědi

Život přináší různé situace, které vyžadují speciální právní ošetření - prodej nemovitosti za "symbolickou cenu",  úhrada kupní ceny ve splátkách apod.  Není účelem tohoto příspěvku popsat všechny takové případy. Máte ovšem možnost získat odpověď notáře na konkrétní dotaz a to i s návrhem řešení. Vše je zdarma, je třeba však respektovat skutečnost, že notáři nemají čas vyřizovat telefonické dotazy. Proto je přípustná forma pouze prostřednictvím e-mailu. Pro libovolný případ notářské úschovy nebo kombinace s kupní smlouvou nebo jinými souvisejícími notářskými zápisy (např. dohoda o datu uvolnění nemovitosti se svolením k exekuci vyklizením)  získáte zdarma doporučení včetně daňové optimalizace a kalkulace odměny notáře. 

Zde můžete     ODESLAT DOTAZ