Notář odpovídá na časté dotazy

Odpovědi notáře na časté dotazy ohledně převodu nemovitostí - kupních a darovacích smluv, rozšíření a zúžení SJM manželskou smlouvou, zajištění závazků notářským zápisem se svolením k přímé vykonatelnosti exekucí a dalších právních situací, které se v praxi reší notářským zápisem.

Otázky a odpovědi jsou řazeny tématicky. Kliknutím na Vámi vybrané téma přejdete na příslušnou pasáž otázek:

•  Převody nemovitostí
•  Manželské smlouvy
•  Notářské zápisy
•  Závěť a vydědění
•  Dědění ze zákona a ze závěti
•  Zastavení dědického řízení
•  Dluhy v dědictví
•  Zděděný podíl na nemovitosti - jak dál
•  Dodatečně zjištěný majetek

Převody nemovitostí

 

Koupě nemovitosti

Chtěla bych od soukromého vlastníka koupit garáž. Co vše je potřeba vyřídit? Mám na mysli převod do katastru nemovitostí, daně, poplatky..

Sepíšete kupní smlouvu ve třech vyhotoveních, vyhotovení pro katastrální úřad musí mít ověřené podpisy. Poté vyplníte a podepíšete formulář návrhu na vklad, přiložíte kolek 1000,- Kč a podáte na katastru. Prodávající zaplatí daň z nabytí nemovitých věcí a může se ho týkat i daň z příjmů podle § 10 zdp. V kupní smlouvě je možno dohodnout, že daň z nabytí nemovitých věcí zaplatí kupující. K sepsání kupní smlouvy budete potřebovat výpis z katastru nemovitostí a nabývací listinu, podle níž prodávající nemovitost vlastní. Pokud chcete mít jistotu, že o své peníze nepřijdete, doporučujeme kupní cenu vložit do notářské úschovy, případně celý právní úkon svěřit notáři. U garáže to vyjde docela levně. 

Darování bytu získaného od města

Dobry den, chtela jsem se zeptat moji rodice koupili od mesta byt a chteli by mi ho darovat muzou hned nebo musi byt nejakou dobu vlastnit.

Omezení nakládání s bytem by muselo být zakotveno nějakou smlouvou. Obecně platí, že vlastník bytu ho může prodat či darovat ihned poté, co byl jako vlastník zapsán v katastru nemovitostí.

Darování pozemku manželovi

Ráda bych manželovi darovala polovinu pozemku, kde stojí náš společný dům. Pozemek jsem nabyla ještě před manželstvím jako dar od rodičů. Chtěla bych se zeptat, jak máme postupovat? Dočetla jsem se, že bychom měli sepsat darovací smlouvu na ideální polovinu, ale co znamená darovací smlouva na ideální polovinu? To znamená, že nebudeme potřebovat geometrický plán? A v případě, že budeme mít smlouvu sepsanou, stačí jen zajít na katastrální úřad s návrhem na vklad?

Jestli to správně chápu, máte dům ve společném jmění manželů, který stojí na pozemku ve výlučném vlastnictví jednoho z manželů. Můžete to řešit u notáře manželskou smlouvou o rozšíření SJM. Dům i pozemek tak budou ve Vašem společném jmění manželů. Můžete rovněž postupovat tak, jak uvádíte. Potom by byla situace taková, že byste pozemek vlastnili jako podíloví spoluvlastníci. Od roku 2014 se změnou legislativy se stavba stává součástí pozemku.

Převod bytu s hypotékou

S bývalou přítelkyní máme byt na hypotéku, ta je napsaná na nás oba, ale byt je napsaný na ni. Chci jej převést na sebe. Jaké existují varianty převodu a ceny za převod?

K převodu bytu zatíženého hypotékou musíte mít souhlas banky. Pokud jde o převod osobě blízké, pak je daňově výhodnější to řešit smlouvou darovací (daň z nabytí nemovitých věcí se neplatí a dar jako příjem dle zákona o dani z příjmů je osvobozen). Při prodeji nemovitosti zaplatí prodávající daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 4 % z prodejní ceny nebo ceny zjištěné znaleckým posudkem - té, která je vyšší.(V kupní smlouvě může být ujednání o tom, že tuto daň odvede kupující).

Daňově výhodný převod nemovitosti

Chtela jsem se zeptat jak nejlepe neboli nejvyhodneji prepsat nemovistost na ne rodinneho prislusnika darovaci smlouvou.Zda li potrebuji odhad nemovitosti a co vse k tomu potrebuji.

Darovací smlouva nemá více variant. Pokud darujete v případě, že obdarovaný je osvobozen od daně darovací - respektive je osvobozena tato položka v dani z příjmů, pak je to daňově nejvýhodnější převod nemovitosti - daně neplatíte žádné jen správní poplatek 1000,- Kč k návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Pokud však obdarovaný není takto osvobozen, bude dar zdaněn v dani z příjmů a ta je nyní 15%.  K tomu je potřeba i znalecký posudek. U vzdálených příbuzných se to řeší postupným darováním. Také by to šlo řešit smlouvou kupní. Poraďte se s notářem.

Spoluvlastníci darované nemovitosti

Dobry den,prosim o pomoc,muj dedecek pred svou smrti daroval svuj rod.domek se zahradou 1/4 me,1/4 moji sestre,1/4 moji matce a 1/4 memu stryci.Tyto ctvrtky domu bohuzel nejsou pravnicky vymereny.Chtela bych vedet, jestli muzu zit v tomhle dome s moji dcerou a s mojim druhem(cizinec)aby tu mohl zustat nadale zit v tomto dome i muj pritel,potrebuji souhlas i ostatnich spolumajitelu domu?

Na využití nemovitosti se musí spoluvlastníci dohodnout. Musíte se tedy pokusit získat jejich souhlas. Pokud byste nemovitost využívala ve větší míře než ostatní spoluvlastníci, asi by byla na místě nějaká finanční kompenzace (ve výši obvyklého nájemného).

Vrácení daru

Můj tatínek daroval půl bytu své manželce. Nešlo to do SJM. Den před tím,než převžala žádost o navrácení daru,tak přepsala svoji půlku bytu na dceru. Je nějaké šance,že tatínek dostane darované zpátky?

Pokud obdarovaný dar zcizí - prodá, daruje, t.j. dar už nelze vrátit, pak má dárce za podmínek upravených v NOZ nárok na finanční kompenzaci v hodnotě poskytnutého daru. 

Převod majetku na nezletilého

S manželkou bychom rádi náš dům i věci movité převedli na našeho 14-ti letého vnuka.Ze zákona by se o dědictví po nás dělili naše dcera se svým synem (zmiňovaný vnuk) a dále vnoučata -děti po zemřelém synovi manželky z prvního manželství.To však nechceme z vážných důvodů.Je tedy zmiňovaný převod na vnuka vůbec možný a jakým způsobem jej nejlépe uskutečnit?

Dobrý den. Převod na vnuka je možný darovací smlouvou. Právní úkon za nezletilého ovšem musí schválit soud. Nejlépe uděláte, když se obrátíte na notáře. Ten vše potřebné vyřídí na soudě i na katastru.

Daň z nabytí nemovitých věcí u zemědělských pozemků

S manželkou prodáváme několik zemědělsky obdělávaných pozemků v různých
bonitách.Potřebujeme ze zákona mít odborné ocenění pozemků od znalce,nebo je změna v zákonu.Pouze je dohodnutá cena kupní. Bude stačit KS pro výpočet daně z převodu nemovitosti.Oba jsme v penzi a pobíráme důchod. Budeme muset ještě podat přiznání k dani z příjmu

Dani z nabytí nemovitých věcí se nevyhnete. Pokud je pozemek bez staveb a trvalých porostů, lze nahradit znalecký posudek výpočtem podle cenového předpisu. Daň z příjmů byste platili tehdy, pokud byste pozemky vlastnili méně než pět let. Příjmem podle §10 zdp by byla prodejní cena a výdajem cena pořizovací. Do výdajů lze zahrnout i zaplacenou daň z nabytí nemovitých věcí a náklady spojené s prodejem.

Manželské smlouvy

 

Rozšíření SJM

Manžel po rodičích zdědil domek. Chtěli bychom ho zrekonstruovat. Bude to stát nemálo peněz a tak bych chtěla, aby dům byl náš společný.

Zajděte za notářem, který Vám sepíše smlouvu o rozšíření SJM. Z výlučného majetku manžela se stane majetek společný a toto bude zapsáno do katastru nemovitostí. Zákon vyžaduje formu notářského zápisu.

Manžel se pustil do podnikání

Manžel chce podnikat. Máme hodně majetku a já se bojím, abychom o vše nepřišli.

V těchto případech doporučujeme zúžit společné jmění manželů manželskou smlouvou. To znamená, že majetek již nebude společný – stane se výlučným vlastnictvím jednoho z manželů. Zákon předepisuje formu notářského zápisu. Smlouvy o manželském majetkovém režimu, je-li to v nich ujednáno, jinak na žádost obou manželů, se od 1.1.2014 zapisují do veřejného seznamu, tedy do Seznamu listin o manželském majetkovém režimu, který v elektronické podobě vede Notářská komora České republiky. Zápis do tohoto seznamu provede notář. Zápis má takové právní účinky, že manželé  se mohou těchto smluv vůči třetím osobám vždy dovolat, i když tyto třetí osoby nebyly s jejich obsahem seznámeny. (Jinak totiž platí , že těchto smluv se lze vůči třetím osobám dovolat jen tehdy, je-li jim jejich obsah znám..)

Notářské zápisy

 

Jištění půjčky smlouvou

Kamarádka manželky by potřebovala půjčit asi na rok zhruba sto tisíc a je ochotna podepsat smlouvu u právníka. Jaký typ smlouvy je na to nejlepší ?

K zajištění dluhu doporučujeme notářský zápis o uznání závazku se svolením k přímé vykonatelnosti exekucí. To znamená, že pokud nebude dluh včas splacen, pak je takový notářský zápis přímo exekučním titulem.

Jak vymoci peníze z dlužníka

Jeden z mých odběratelů neuhradil fakturu a už je to dva měsíce po splatnosti. Stále jen slibuje. Mám podat žalobu a nebo je nějaká další možnost ?

Pokud se dá s dlužníkem domluvit, pak je dobré mu navrhnout nějakou dodatečnou lhůtu k úhradě dluhu a zároveň ho přimět k tomu, aby svůj závazek uznal ve formě notářského zápisu se svolením k přímé vykonatelnosti exekucí.

Pronájem domu rizikovému nájemníkovi 

Pronajímám dům. Většina zájemců ovšem pro mne představuje riziko, že je nebudu moci z domu dostat. Jak se mám chránit ?

Především uzavírejte nájemní smlouvu na dobu určitou. Spolu s podpisem nájemní smlouvy si vyřešte i garanci, že nájemce budete moci z bytu bez problémů vystěhovat. Řeší se to u notáře sepsáním notářského zápisu se svolením k exekuci vystěhováním. Bude-li to nutné, předáte záležitost exekutorovi.

 

 

Založení s.r.o.

Jaká by byla celková cena za sepsání společnosti s.r.o.? Co vše je potřeba k notáři přinést?

 

Založení s.r.o. jsme podrobně popsali zde:
http://pravni-poradna-zdarma.blogspot.cz/2016/06/zalozeni-sro-za-100-eur.html

 

 

Osvědčení skutkového děje

Náš obchodní partner opakovaně porušil dohodnuté podmínky, kdy restaurace měla mít na stolech ubrusy s logem našeho pivovaru. Jak si máme opatřit důkazy pro případné soudní řízení ?

Asi nejlepším řešením je notářský zápis, ve kterém notář osvědčí průběh skutkového děje. Vezměte notáře do oné restaurace. Zjištěné skutečnosti notář osvědčí formou notářského zápisu. Notářský zápis je veřejnou listinou a soud bude vždy považovat skutečnosti v něm uvedené za pravdivé.