Společenství vlastníků jednotek dle NOZ

Nový občanský zákoník významně zasáhnul do právní úpravy společenství vlastníků jednotek. Přizpůsobit se NOZ musí SVJ nejdéle do konce roku 2016.

Legislativní změny

Právní úprava společenství vlastníků se od 1.1.2014 přesunula do  paragrafů 1194 až 1216 nového občanského zákoníku. Zrušen byl zákon o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb.  a rovněž tak vzorové stanovy vydané nařízením vlády č. 371/2004 Sb. Zároveň občanský zákoník upravuje i další související otázky, jako je bytové spoluvlastnictví (§ 1158 – 1222 NOZ). Vznik SVJ ovlivní i další legislativní změny – např. zák. č. 311/2013 Sb. o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů.  Pravidla pro stanovení příspěvků na úhradu cen služeb jsou nově obligatorní náležitostí stanov. Právní rámec je dán zákonem č. 67/2013 Sb, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty a vyhláškou č. 372/2001 Sb. 

Přizpůsobit stanovy musí i SVJ vzniklá před 1.1.2014

Nová právní úprava se týká i SVJ vzniklých před 1.1.2014. Tato společenství vlastníků mají povinnost do tří let od nabytí účinnosti NOZ přizpůsobit stanovy jeho donucujícím ustanovením. Stanovy společenství vlastníků vyžadují formu veřejné listiny. Pokud bude o změně stanov rozhodovat na svém zasedání shromáždění , musí být o tomto rozhodnutí pořízen notářský zápis.

Zákon mění podmínky vzniku SVJ

Nově již nebudou SVJ vznikat bez dalšího po splnění zákonem stanovených podmínek, ale v důsledku právního jednání jeho budoucích členů.  K založení SVJ jsou vlastníci nuceni tím, že pokud nevyhoví zákonnému příkazu, dojde k blokaci převodů vlastnického práva k jednotkám (§1198 odst. 2 NOZ ). Dle § 1185 odst. 2 NOZ bude nutné, aby spoluvlastníci jednotky zmocnili společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu. To platí i v případě manželů, kteří mají jednotku v SJM.

Nově v otázce statutárního orgánu

Změn doznala i otázka statutárního orgánu. Dle NOZ je statutárním orgánem výbor, ledaže stanovy určí, že je statutárním orgánem předseda společenství vlastníků. Počet členů výboru musí být ve stanovách konkretizován, nestačí uvést minimální počet. Zároveň ovšem NOZ nepředepisuje minimální počet členů výboru. Odpadla rovněž maximální hranice funkčního období člena výboru – záleží tedy jen na tom, co je uvedeno ve stanovách. Není-li upraveno ve stanovách jinak, zastupují členové výboru SVJ každý samostatně. Člen statutárního orgánu již nemusí být členem společenství vlastníků. Shromáždění je způsobilé se usnášet, pokud přítomní vlastníci mají většinu všech hlasů ( nestanoví-li stanovy vyšší kvórum ). Novinkou je i možnost rozhodovat mimo zasedání hlasováním „per rollam“ (§1210 a násl. NOZ).

Pravidla pro správu domu musí být ve stanovách

Jednu z povinných náležitostí stanov je i určení pravidel pro správu domu a pozemku a pro užívání společných částí domu (doposud se to řešilo v domovních řádech ).

Změny stanov neodkládejte

I když je povinnost přizpůsobení se NOZ limitována až do konce roku 2016 je vhodné se přizpůsobit v předstihu a ve stanovách zohlednit aktuální praktické potřeby SVJ. Změna názvu tak, aby obsahoval sousloví "společenství vlastníků" je terminována do konce roku 2015, ale nyní je v připomínkovém řízení návrh novely NOZ, kde se zavádí nové přechodné ustanovení:  "Povinnost uvést v názvu označení formy do souladu s požadavky § 216 a § 1200 odst. 2 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, se nepoužije na sdružení podle zákona č. 83/1990 Sb., o sdružování občanů, ve znění pozdějších předpisů, a společenství vlastníků vzniklá před nabytím účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku".

Praktickou pomůckou může být Vzorový návrh stanov společenství vlastníků jednotek, který zpracovali JUDr. Milan Cellar a Mgr. Svatava Trčková.