23. 6. 2014

Změna stanov bytového družstva - NOZ


Nový občanský zákoník a související zákon o obchodních korporacích, které začaly platit od začátku letošního roku se promítají i do života bytových družstev. Do 30.6.2014 by totiž měly přizpůsobit nové legislativě své společenské smlouvy, zakladatelské listiny a stanovy.

Přizpůsobení stanov by  samo o sobě nepředstavovalo žádný vážný problém. Významnou komplikaci ovšem způsobilo ustanovení § 731 (ZOK) , které říká:  „Pro změnu úpravy náležitostí stanov uvedených v §731 odst. 1 ZOK se vyžaduje souhlas všech členů družstva , kteří mají s družstvem uzavřenu nájemní smlouvu na družstevní byt a kteří mají dle stávajícího znění stanov právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu.“

Čeho se § 731 ZOK týká ?



(1) Stanovy bytového družstva kromě náležitostí podle § 553 obsahují také

a) podmínky, za kterých vznikne členovi bytového družstva právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, a

b) podrobnější úpravu práv a povinností člena bytového družstva spojených s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu a práv a povinností člena bytového družstva spojených s užíváním družstevního bytu. Tato práva a povinnosti se stávají dnem jejich vzniku právy a povinnostmi člena plynoucími z členství v bytovém družstvu.

Stačí jeden kverulant


Stačí jeden kverulant a nebo člen družstva, který se zdržuje někde v zahraničí a přes veškeré úsilí svolavatelů členské schůze nepůjde zajistit podmínku souhlasu všech členů družstva. V této situaci se objevilo doporučení z pera Svazu českých a moravských bytových družstev:


Ustanovení § 731 odst. 2 ZOK nelze vykládat jinak, než že přizpůsobení stanov BD novým předpisům včetně doplnění údajů uvedených § 731 ZOK po 1.1.2014 provede BD formou změny stanov dosud obvyklým způsobem, přičemž o této změně stanov bude hlasovat nadpoloviční většinou nebo vyšším hlasovacím kvorem, pokud to dosavadní stanovy vyžadují. Teprve k další změně stanov týkající se náležitostí stanov uvedených v § 731 odst. 1 ZOK – podmínky, za kterých vznikne členovi družstva právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu a podrobnější úpravu práv a povinností člena BD spojených s užíváním družstevního bytu.se vyžaduje souhlas všech členů družstva (§ 731 odst. 2 ZOK).

Není-li souhlas všech členů, notář uplatní výhradu


Na schůzi, která schvaluje změnu stanov musí být přítomen notář, který o přijetí rozhodnutí o změně stanov sepíše notářský zápis, kde se též vyjádří, zda usnesení bylo přijato platně a je v souladu se zákonem a dosud platnými stanovami družstva. Konkrétně to upravuje § 80a odst. 2) notářského řádu: 


Notář je povinen notářským zápisem o rozhodnutí orgánu právnické osoby osvědčit existenci právních jednání a formalit, ke kterým je právnická osoba, popřípadě její orgán povinen a při kterých byl notář přítomen, včetně jeho vyjádření o souladu s právními předpisy, a současně je povinen osvědčit, zda rozhodnutí orgánu právnické osoby, o němž sepisuje notářský zápis, bylo přijato nebo přijato nebylo, a uvést své vyjádření, zda obsah rozhodnutí, nebo nebylo-li přijato, zda obsah předneseného návrhu na rozhodnutí je či není v souladu s právními předpisy a zakladatelskými dokumenty právnické osoby.
Podle  § 81b písm. k) musí být součástí notářského zápisu prohlášení notáře obsahující údaje podle § 80a odst. 2, popřípadě prohlášení, že tyto předpoklady splněny nejsou, a  přesto je na notáři vyžadováno sepsání notářského zápisu.
Týká-li se změna stanov bytového družstva shora uvedených ustanovení § 731 ZOK, t.j. vyžaduje-li zákon ke změně stanov souhlas všech členů družstva, pak pokud s touto změnou nevyslovili souhlas (nehlasovali na členské schůzi pro) všichni členové družstva, ani se neprokázalo, že potřebný souhlas byl vysloven před konáním této schvalující členské schůze, notář upozorní, že nebyl splněn požadavek zákona a bude-li na něm i přesto požadováno sepsání notářského zápisu o přijetí rozhodnutí o změně stanov, pak v notářském zápisu notář uvede výhradu, že změna té části stanov, o které  hovoří  §731 odst. 1), nebyla přijata v souladu se zákonem.

10 komentářů:

  1. Dobrý den. Prosím o informaci jak bude probíhat dědické řízeni. Můj strýc nedávno zemřel. Byl svobodný a bezdětný. Měl dlouholetou přítelkyni. Každý z nich měl svoje vlastní bydlení. Střídavě pobývali u sebe. Každý si hradil své vlastní bydlení. Můj strýc jí přispíval na stravu a vyprání. Po jeho smrti se přítelkyně nastěhovala do jeho domku. A jeho dvěma sestrám, které vypravily pohřeb a zaplatily, s tim, že je hlavní dědic. Prozatím žádné dědické řízení neproběhlo. Jenom uvádí, že z titulu dlouholeté přítelkyně má na vše nárok. Prosím o vysvětlení jak se věci mají. Děkuji.

    OdpovědětVymazat
    Odpovědi
    1. Jestliže zůstavitel nezanechal závěť, pak se bude dědit podle zákonné dědické posloupnosti ve třetí třídě dědiců:
      (1) Nedědí-li manžel ani žádný z rodičů, dědí ve třetí třídě stejným dílem zůstavitelovi sourozenci a ti, kteří žili se zůstavitelem nejméně po dobu jednoho roku před jeho smrtí ve společné domácnosti a kteří z tohoto důvodu pečovali o společnou domácnost nebo byli odkázáni výživou na zůstavitele.
      (2) Nedědí-li některý ze sourozenců zůstavitele, nabývají jeho dědický podíl stejným dílem jeho děti.

      Vymazat
  2. Dobry den.Chtela bych se zeptat.Umrela nam maminka a jeji dum maji dedit 3 deti a jeji pritel.Nyni nastala vec,ze pritel maminky zemrel.Jak to bude s jeho podilem?Popripade,da se jeste vypsat ze zaveti?Dekuji moc za odpoved.

    OdpovědětVymazat
    Odpovědi
    1. Dotaz nepatří do této tematické skupiny. Pokud závětní dědic nemůže dědit a nebyl mu v závěti ustanoven náhradní dědic, pak záleží na formulaci závěti, zda budou tento díl dědit ostatní závětní dědicové nebo dědicové ze zákona. Když byli dědicové povoláni závětí všeobecně - t.j rovnýn dílem, připadne podíl ostatním závětním dědicům. Byla-li formulace taková, že zemřelý závětní dědic měl dědit nějaký konkrétní díl či věc, připadne tento dědicům ze zákona.

      Vymazat
  3. Dobrý den, stala jsem se řádným členem družstva - byl na mne převeden podíl v bytovém družstvu. Vše probíhalo přes realitní kancelář. Veškeré dokumenty včetně bezdlužnosti na bytové jednotce byly v pořádku. V okamžiku podpisu smluv na družstvu jsem se náhodou dozvěděla informaci o tom, že se o tento družstevní podíl vede spor mezi bývalými majiteli bytu. Realitní kancelář mi toto zamlčela. Realitní makléřka i prodávající o tom ale evidentně věděli. Jde o to, že bývalá majitelka bytu tento byt převedla na svoji dceru, ale po několika měsících si to vzhledem k chování dcery rozmyslela a odovolala to. Vše písemně. Dcera ale tento byt prodala osobě, realitnímu makléři, který to prodal přes inzerát na internetu manželům, od kterých jsem ten byt koupila nyní já. Že je tam tento problém jsem se dozvěděla jen náhodou. Na družstvu už ohledně toho prý byla kriminálka. Chci se zeptat, jak mám teď postupovat? Týká se to i mě? Můžu o ten byt přijít, i když bylo vše řádně zaplaceno, podepsáno? Odstoupit od smlouvy za zamlčení vážných informací nebo jsem právoplatným majitelem, když mám podepsanou platnou smlouvu od družstva? Děkuji.

    OdpovědětVymazat
    Odpovědi
    1. Občanský zákoník odvolání daru pro nevděk formuluje ve svém § 2072 tak, že ublížil-li obdarovaný dárci úmyslně nebo z hrubé nedbalosti tak, že zjevně porušil dobré mravy, může dárce, neprominul-li to obdarovanému, od darovací smlouvy pro jeho nevděk odstoupit. Byl-li dar již odevzdán, má dárce právo požadovat vydání celého daru, a není-li to možné, zaplacení jeho obvyklé ceny. Pokud obdarovaná dar převzala a následně ho zcizila, pak je v případě odvolání daru dárcem povinna dárci zaplatit obvyklou cenu daru. Ve Vašem konkrétním případě se pro jistotu poraďte s advokátem. Notáři se sporným řízením nezabývají.

      Vymazat
  4. Dobrý den, chtěla bych se zeptat na změnu hlasování, která se týká odkupu bytů do SVJ. Jestli to není podmíněná změna, která nelze provést. Potřebovali bysme snížit procento hlasů, jinak to v podstatě nejde odsouhlasit,. Děkuji

    OdpovědětVymazat
    Odpovědi
    1. Ke změně stanov v oblasti stanovení práv a povinností člena bytového družstva spojených s užíváním družstevního bytu již není ze zákona potřeba souhlasu všech členů družstva, kteří mají s družstvem uzavřenou nájemní smlouvu. Ke změně tedy již postačí souhlas nadpoloviční většiny členů přítomných na členské schůzi družstva. Většinou je tomu ale tak, že původní stanovy kopírují tehdy platnou právní úpravu a stanovami je třeba se řídit. Změnit stávající znění stanov s potřebným 100 % souhlasem bude většinou problém. Možným řešením je změnu stanov provést dvoufázově, tj. nejprve změnit ostatní části stanov a snížit ve stanovách potřebné hlasovací kvórum pro změnu práv a povinností, spojených s nájmem bytu a následně již podle nového znění stanov s nižším hlasovacím kvórem upravit stanovy v části práv a povinností spojených s nájmem bytu.

      Vymazat
  5. Stal jsem se smrtí manželky dědicem,aniž by proběhlo jakékoliv jednání s notářem,jelikož ten nemá dlouhodobě čas ani na dotazy?Jelikož hrozí kvůli mému zdrav.stavu nebezpečí z prodlení,mohu napsat ručně dle pravidel soukromou závěť a podpis ověřit úředně na matrice,která bude po mé případné smrti doručena uvedenému notáři?Dle jeho vyjádření,které jsem od něho získal neuznává jinou závěť,než u něho sepsanou a uloženou,má pravdu?

    OdpovědětVymazat
    Odpovědi
    1. Závěť můžete sepsat u kteréhokoliv notáře. Závěť sepsaná notářem je vždy evidována v centrální evidenci vedené Notářskou komorou ČR - máte tak jistotu, že závěť bude předložena do dědického řízení. Podobně se eviduje i závěť, kterou byste si sepsal sám vlastní rukou a uložil u některého notáře.

      Vymazat

Do komentáře lze vkládat i dotazy k tématu. Rádi odpovíme a podle potřeby příspěvek doplníme.